이 글에서는 도시형생활주택이란 무엇인지 알아보고, 오피스텔과 아파트 각각의 장단점, 세금 및 차이점 등을 자세히 살펴보았습니다.
도시형생활주택이란?
도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년 도입된 주택 유형으로, 주로 도시 지역에 건설되는 300세대 미만의 소규모 공동주택입니다. 이 주택은 국민주택규모에 해당하며, 주거용도로만 사용되는 면적이 85m² 이하인 주택을 말합니다.
⏹️ 정의와 기준
- 국민주택 규모(전용 85m² 이하)로 지어진 300세대 미만의 주택 유형으로, 아파트형 주택, 단지형 연립주택, 다세대 주택으로 구분합니다.
- 도시형생활주택은 2009년 주택법 개정을 통해 도입되었으며, 주택 건설 기준과 부대시설 설치 기준을 완화하여 빠른 주택 공급을 가능하게 했습니다.
- 주차장 설치 기준 완화, 재당첨 제한 규정 배제 등의 혜택이 주어지며, 주거 전용면적이 14m² ~ 60m² 이하인 원룸형은 세대별로 독립된 주거가 가능합니다.
⏹️ 도시형생활주택 장점
- 저렴한 가격: 일반 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 주택 마련이 가능합니다.
- 청약 제한 없음: 청약통장이나 주택 소유, 거주지 등의 자격 제한 없이 누구나 청약이 가능합니다.
- 높은 전용률: 오피스텔에 비해 전용률이 높고 발코니 설치가 가능하여 실제 사용 면적이 넓습니다.
- 세제 혜택: 전용면적 20㎡ 이하 한 호만 소유한 경우 무주택으로 분류되며, 다주택자 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.
- 입지 조건: 주로 도심 중심부에 위치해 교통과 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.
⏹️ 도시형생활주택 단점
- 낮은 환금성: 아파트에 비해 매매가 쉽지 않아 환금성이 떨어집니다.
- 재건축 어려움: 용적률이 높아 재건축 시 가격 상승을 기대하기 어렵습니다.
- 주차 공간 부족: 특히 원룸형의 경우 주차 공간이 매우 부족한 경우가 많습니다.
- 편의시설 부족: 일반 아파트에 비해 조경, 편의시설, 커뮤니티 시설이 부족하거나 없는 경우가 많습니다.
- 일조권 문제: 이격거리 규정이 완화되어 일조권이 확보되지 않는 경우가 있습니니다.
- 화재 취약: 일부 도시형 생활주택은 화재에 취약할 수 있습니다.
도시형생활주택 주택유형
⏹️ 도시형생활주택 주택 유형
- 아파트형 주택: 세대당 주거 전용면적 85m² 이하인 주거 형태로, 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌이 설계되었습니다. 주거 전용면적이 30m²이상이면 2개로 구성할 수 있습니다.
- 단지형 연립주택: 세대당 주거 전용면적 85m² 이하인 주거 형태로, 전체 층이 4층 이하이면서 연면적이 660m² 초과하는 주택입니다.
- 단지형 다세대주택: 세대당 주거전용면적 85m² 이하인 주거 형태로, 전체 층이 4층 이하이면서 연면적이 660m² 이하인 주택입니다.
- 단지형 연립주택· 다세대주택: 건축심의위원회에서 심의를 받은 경우 최대 5층까지 건축할 수 있습니다.
- 도시형 생활주택은 일반 주택과 혼합하여 건축할수 없습니다.
| 구분 | 아파트형 주택 | 단지형 연립주택 | 단지형 다세대주택 |
|---|---|---|---|
| 주거 전용면적 | 85m²이하 | 85m²이하 | 85m²이하 |
| 연면적 | – | 600m²초과 | 600m²이하 |
| 층수 | 5층 이상 | 4층 이하 | 4층 이하 |
| 지하층 | X | X | X |
※ 다가구, 공동주택, 오피스텔은 주차장법 시행령외에 조례로 설치 기준을 정할 수 있으니 확인해야합니다.
⏹️ 도시형생활주택 주택법 등 시행령 개정안 (2025.1.21)
- 소형주택 → 아파트형 주택으로 명칭 변경
- 아파트형 주택 전용면적: 전용면적 60m²이하 → 85m²이하 확대
- 아파트형 주차대수:
- 60m²초과 85m²이하:
- 30m²이상 60m²이하: 세대당 0.6대
- 30m²미만: 세대당 0.5대
- 주민공동시설 설치 기준: 아파트형 주택 전용면적 60m² 초과 85m²이하 세대가 150세대 이상 포함되는 경우
도시형생활주택•오피스텔•아파트 차이 비교
⏹️ 오피스텔이란?
오피스텔은 업무와 주거가 결합된 형태의 건축물로, 주로 도심에 위치하여 업무용 시설과 주거 공간을 겸비하고 있습니다. 이는 1995년 법 개정으로 온돌, 욕실, 주방 등의 시설을 설치할 수 있게 되면서 수요와 공급이 증가한 주거 형태입니다.
도시형생활주택 vs 오피스텔 vs 아파트 차이점
| 구분 | 도시형생활주택 | 오피스텔 | 아파트 |
|---|---|---|---|
| 적용법률 | 주택법 | 건축법 | 주택법 |
| 용도 | 주거용 | 업무용 / 주거용 | 주거용 |
| 세대수 | 300세대 미만 | – | – |
| 전용면적 | 85m²이하 | – | – |
| 전용율 | 70~80% | 40~50% | 70~80% |
| 발코니 설치 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 주차대수 | 전용 60m² 세대당 0.6대 | 세대당 0.5~ 0.8대 | 세대당 1대 |
| 전입신고 | 전입가능 | 업무용 전입불가 | 전입가능 |
| 개별등기 | 가능 | 가능 | 가능 |
| 대출 | 일반주택 기준 | 상대적으로 낮음 | 일반주택 기준 |
| 주택수 | ◯ | △ (전입신고시 포함) | ◯ |
| 청약통장 | X | △ | ◯ |
| 청약자격 | – | – | 청약통장, 무주택 여부 제한 |
도시형생활주택 vs 오피스텔 세금 비교
| 구분 | 도시형생활주택 | 오피스텔 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1.1% ~ 3.3% | 4.6% |
| 재산세 | 0.1 ~ 0.4% (주택 재산세율) | 0.25% (일반 건축물 재산세율) |
| 종합부동산세 | 수도권 6억원, 기타지역 3억원 이하 합산 배제 | •주거용: 주택 기준 •업무용: 별도 과세 |
| 양도소득세 | 1년 미만 보유 시 40%, 1년 이상 보유시 6~ 42% | •주거용: 주택 기준 •업무용: 사업소득세 적용 |
| 부가가치세 | 비과세 (국민주택규모 이하) | 과세 후 환급 가능 (업무용 10%) |
| 1가구 2주택 | 임대사업자 등록시 미적용 | 임대사업자 등록시 미적용 |
⏹️ 주요 특징
- 취득세: 도시형 생활주택이 오피스텔보다 낮은 세율을 적용받습니다.
- 재산세: 도시형 생활주택은 주택 재산세율을, 오피스텔은 일반 건축물 재산세율을 적용합니다.
- 종합부동산세: 도시형 생활주택은 일정 금액 이하 합산 배제 혜택이 있으며, 오피스텔은 용도에 따라 다르게 적용됩니다.
- 양도소득세: 도시형 생활주택은 보유 기간에 따라 세율이 달라지며, 오피스텔은 용도에 따라 주택 또는 사업소득 기준으로 과세됩니다.
- 부가가치세: 도시형 생활주택은 면제되지만, 오피스텔은 10% 과세 후 업무용만 건물가액의 10% 환급 가능합니다.
최신 세법 개정안에 따르면, 2025년부터 2년간 60㎡ 이하 신축 소형주택에 대해 취득세를 최대 50% 감면하는 혜택이 적용될 예정입니다. 이는 도시형 생활주택에도 해당될 수 있어 추가적인 세제 혜택이 예상됩니다.
최적의 주거 선택 가이드
어떤 주거 형태가 1인 가구에게 더 적합할까요? 최종 결정을 내리기 전에 다음 사항을 좀 더 고려해야 합니다.
✔️ 저렴한 주거비 vs 넓은 공간: 저렴한 부담과 편리한 입지를 원하면 도시형 생활주택, 개인적인 공간 확보와 부대시설 이용을 원하면 오피스텔을 선택하는 것이 좋습니다.
✔️ 예산: 월세 및 관리비 부담을 고려해야 합니다. 본인의 예산에 맞는 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다.
✔️ 직장 및 업무 상황: 직장까지의 거리를 고려해야 합니다. 출퇴근 거리가 짧을수록 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
✔️ 개인적인 라이프스타일: 조용한 주거 환경을 선호하는지, 편리한 시설 이용을 원하는지, 업무 공간 연계를 원하는지 자신에게 맞는 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다.
✔️ 미래 계획: 결혼이나 가족 구성을 계획하는 경우 미래적인 공간 확보 가능성도 고려해야 합니다.
✔️ 전문가 의견: 부동산 전문가와 상의하여 자신에게 맞는 주거 선택에 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
✔️ 현장 방문: 직접 현장을 방문하여 주차 시설 및 편의시설, 주변 환경, 소음 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
마치며
이상 도시형생활주택과 오피스텔, 아파트 차이점을 비교 분석해 보았습니다. 1인 가구의 증가와 함께 도시형생활주택과 오피스텔에 대한 수요는 계속해서 증가할 것으로 예상됩니다.
이 주택 유형들은 각각의 장단점을 가지고 있으며, 어느 것이 더 나은 선택인지는 투자자와 실수요자의 개인 재정 상황과 사용 목적에 따라 다릅니다.
따라서, 각 주거 형태의 특성을 충분히 이해하고, 자신의 라이프스타일과 재정 상황에 맞는 최적의 주거 공간을 고르는 것이 현명합니다.
차량 소유자는 주차시설이 좀 더 여유로운 오피스텔을, 보다 넓은 공간 사용을 원하는 사용자는 도시형생활주택을 선택할 수 있습니다. 감사합니다.😊
🗂️ 참고
- 건축법 행정규칙 : 오피스텔 건축기준
- 주택법 시행령 : 도시형 생활주택 건축기준