오피스텔 건축은 시대의 변화에 따라 다양한 규제와 완화 과정을 거쳐 왔습니다. 지난 2월부터 오피스텔 발코니 설치가 허용되었고, 이번 개정으로 오피스텔 바닥난방 면적 제한이 완전히 폐지됩니다.
오늘은 오피스텔 건축기준과 규제 변천사를 살펴보고, 바닥난방과 발코니 설치 허용으로 인한 오피스텔 시장에 미치는 영향에 대해 알아보았습니다.
오피스텔이란?
오피스텔이란, 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로, 업무와 주거(숙식) 기능을 겸하는 건축물을 의미합니다. 1980년대 중반 서울 마포구에서 처음 공급되기 시작했으며, 1995년 온돌방과 욕실, 싱크대 등을 설치할 수 있도록 건축법이 개정되면서 수요가 급증했습니다.
| 관련 법 | 정의 |
|---|---|
| 건축법 | • 일반업무시설 (업무를 주로 하되, 일부 공간에서 숙식을 할 수 있는 건축물) |
| 주택법 | • 준주택 (‘주택 외의 건축물과 그 부속토지’로서 주거시설로 이용할 수 있는 시설-기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔) |
| *건축물의 분양에 관한 법률·시행령 제2조 | • 오피스텔 30실 이상, 분양하려 바닥면적 합계가 3,000㎡이상인 것 • 생활숙박시설 30실 이상 또는 생활숙박시설 영업장 면적이 분양하려는 건축물 연면적의 1/3 이상 • 예외: 주택 및 복리시설, 지식산업센터, 관광숙박시설, 노인복지시설, 공공기관 및 지방공기업 매입 업무용 건축물 |
오피스텔 건축기준이란?
- 다른 용도와 복합 건축하는 경우 오피스텔 전용 출입구를 따로 설치하여야 합니다. (설치 예외: 단독주택 및 공동주택 복합 건축 시)
- 오피스텔 전용면적을 산정할 때는 건축물 외벽 내부선을 기준으로 산정하고, 2세대 이상 사용하는 공용면적을 제외합니다.
- 제외 공용면적: 오피스텔 지상층에 있는 복도, 계단, 현관 및 지하층, 관리사무소 등
오피스텔 건축기준 규제 변천사: 1988 ~ 2024
| 고시일 | 바닥난방 | 발코니 | 욕실 설치 | 업무 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 1988.6.18 | 금지 | 금지 | 1.5㎡이하 | 70%이상 |
| 1995.7.19 | 허용 | 금지 | 1.5㎡이하 (욕조X) | 70%이상 |
| 1998.6.8 | 허용 | 금지 | 1.5㎡이하 (욕조X) | 50%이상 |
| 2004.6.1 | 금지 | 금지 | 3㎡이하 (욕실1개 이하,욕조X) | 70%이상 |
| 2006.12.30 | 50㎡이하 | 금지 | 3㎡이하 (욕실1개 이하,욕조X) | 70%이상 |
| 2009.1.23 | 60㎡이하 | 금지 | 5㎡이하 (욕실1개 이하,욕조X) | 70%이상 |
| 2009.9.29 | 85㎡이하 | 금지 | 5㎡이하 (욕실1개 이하,욕조X) | 70%이상 |
| 2010.6.9 | 85㎡이하 | 금지 | 제한폐지 | 조건폐지 |
| 2021.11.12 | 120㎡이하 | 금지 | 제한폐지 | 조건폐지 |
| 2024.2.23 | 120㎡이하 | 발코니 허용 | 제한폐지 | 조건폐지 |
| 2024.11.26 | 제한폐지 | 발코니허용 | 제한폐지 | 조건폐지 |
새로운 건축기준이 오피스텔 시장에 미치는 영향
바닥난방 면적 제한 폐지의 영향
🟦 주거 편의성의 극대화
- 쾌적한 실내 환경: 바닥난방은 실내 온도를 균일하게 유지하여 보다 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.
- 에너지 효율성: 바닥난방은 전통적인 난방 방식보다 에너지 효율이 높아, 장기적으로 난방비 절감 효과를 기대할 수 있습니다.
- 공간 활용도 증가: 라디에이터나 히터와 같은 별도의 난방 기기가 필요 없으므로, 실내 공간 활용도가 높아집니다.
🟦 중대형 오피스텔의 투자 매력 증대
- 고급 주거 수요 충족: 보다 넓은 면적과 쾌적한 환경을 원하는 고급 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.
- 임대 수익 증가: 바닥난방이 가능한 중대형 오피스텔은 임차인에게 더 높은 임대료를 요구할 수 있는 여지를 제공합니다.
- 차별화된 상품 제공: 경쟁이 치열한 부동산 시장에서 차별화된 상품으로 자리매김할 수 있습니다.
🟦 오피스텔 시장 반응과 전망
- 수요 증가: 쾌적한 주거 환경을 선호하는 소비자들 사이에서 중대형 오피스텔에 대한 수요가 증가할 것입니다.
- 가격 상승: 바닥난방 규제 완화로 인한 편의성 증대로 인해 중대형 오피스텔의 가격 상승이 예상됩니다.
- 장기적 투자 가치: 바닥난방 설치가 가능한 오피스텔은 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있으며, 장기적으로 안정적인 투자처로 자리잡을 가능성이 큽니다.
발코니 설치 허용의 영향
🟦 주거 환경의 질적 향상
- 휴식 공간 확보: 발코니는 도심 속 작은 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.
- 소규모 정원 조성: 화분이나 작은 식물을 키우며 자연과 가까워질 수 있습니다.
- 수납 공간 증가: 발코니를 활용해 추가적인 수납 공간을 마련할 수 있습니다.
🟦 오피스텔 시장 활성화
- 청약 경쟁률 상승: 지난 3월 서울 서대문구 ‘경희궁유보라’ 오피스텔 청약 평균 경쟁률이 약 90.8대 1을 기록했습니다.
- 투자 가치 상승: 주거 기능 강화로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
- 다양한 상품 출시: 발코니를 활용한 차별화된 오피스텔 상품이 등장할 것으로 예상됩니다.
🟦 도시 경관의 다양성 증대
- 건축 디자인의 다양화: 발코니를 포함한 새로운 설계 요소가 도입되어 도시 경관에 다양성을 더하고 있습니다.
- 외부 공간 활용: 발코니를 통해 실내와 실외를 연결하는 중간 영역이 생겨, 도시 건축물의 표정이 풍부해질 것으로 기대됩니다.
🟦 주거용 오피스텔 공급 확대
- 주거용 오피스텔 공급 증가: 발코니 설치가 가능해짐에 따라 주거 목적의 오피스텔 공급이 늘어날 전망입니다.
- 다양한 주거 옵션: 소비자들은 더 다양한 형태의 주거 공간을 선택할 수 있게 되었습니다.
마치며
이제 오피스텔은 더 이상 단순한 업무 공간이 아닌, 편안한 주거 환경을 제공하는 복합 용도 건축물로 진화하고 있습니다. 1인 가구 증가, 재택근무 트렌드, 직주근접 수요 등 변화하는 사회·경제적 여건에 맞춰 오피스텔의 활용도가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.
앞으로 중대형 고급 오피스텔의 공급 확대, 도심 내 주거 대안으로서의 가치 상승 등을 고려한 전략이 필요합니다. 다만 투자자들은 여전히 신중한 접근이 필요하며, 입지, 규모, 관리비, 대출 규제 등을 종합적으로 고려하여 오피스텔 투자 결정을 내려야 할 것입니다.
감사합니다!!