최근 10년간 외국인 토지 투자가 꾸준히 증가하면서, 정부는 국경 도서 17곳을 외국인 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다. 이 글에서는 외국인 토지거래제도에 대해 알아보고, 외국인 토지거래허가구역 지정 목적과 대상 지역, 현황 및 허가 절차 등을 자세히 정리해보았습니다.
외국인 토지거래제도란?
외국인 토지거래제도는 외국인 및 외국법인이 대한민국 영토 내에서 토지를 취득하고 관리하는 절차를 규정한 제도입니다.
- 신고제 운영: 대부분 지역에서는 토지 취득 후, 60일 이내에 신고하면 됩니다.
- 일부 지역 허가제: 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태·경관보전지역 등 허가 구역에서는 토지 취득 전 허가가 필요합니다.
- 취득 제한 폐지: 1998년 법 개정으로 외국인의 토지 취득에 대한 용도, 면적 등의 제한이 폐지되었습니다.
- 사후 관리 강화: 투기 목적 등의 부적절한 토지 이용을 방지하기 위해 사후 관리가 강화되었습니다.
- 계약 외 취득 신고: 상속, 경매 등 계약 외 원인으로 토지를 취득한 경우 6개월 이내 신고해야 합니다.
⏹️ 허가 및 신고 대상
외국인 토지거래허가구역 지정 목적 및 대상
외국인 토지거래허가구역이란?
외국인 토지거래허가구역은, 외국인의 투기적 토기 취득 억제 및 국가 안보와 영토 주권 강화를 위해 지정된 특별 구역을 의미합니다. 외국인이 해당 구역 내 토지를 취득하려면 반드시 사전에 해당 토지 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야만 토지 소유권을 이전할 수 있습니다.
외국인 토지거래허가구역 지정 목적
- 투기 방지: 외국인의 투기적인 토지 거래를 억제하여 부동산 시장의 안정성을 확보합니다.
- 국가 안보: 군사 시설 보호, 국경 지역 관리 등 국가 안보와 관련된 중요한 지역에 대한 외국인의 무분별한 토지 취득을 제한합니다.
- 환경 보호: 생태-경관보전지역, 야생생물 특별보호구역 등 환경적으로 중요한 지역에 대한 외국인의 토지 취득을 신중하게 관리합니다.
- 문화재 보호: 지정문화재 및 천연기념물, 그리고 그 보호구역에 대한 외국인의 토지 취득을 제한하여 문화유산을 보호합니다.
- 효율적인 토지 관리: 외국인의 토지 소유 현황을 파악하고, 토지 이용 계획의 적절성을 검토하여 효율적인 토지 관리를 도모합니다
외국인 토지거래허가구역 지정 대상
외국인 토지거래허가구역은 다음과 같은 지역을 대상으로 지정될 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제6조)
- 군사기지 및 군사시설 보호구역: 군사 작전 수행 및 군사 시설 보호를 위해 필요한 지역
- 영해기선 기점으로부터 육지 쪽으로 500미터 이내의 지역: 영해 관리와 관련된 중요한 지역
- 지정문화재 및 천연기념물과 이를 위한 보호물 또는 보호구역: 문화유산 보호를 위해 필요한 지역
- 생태•경관보전지역: 생태계 보호를 위해 필요한 지역
- 야생생물 특별보호구역: 야생 동식물 보호를 위해 필요한 지역
- 국방부장관 또는 국가정보원장이 국방 목적상 필요하다고 인정하여 요청하는 지역: 국가 안보와 관련된 중요한 지역 (예: 섬 지역, 군부대 주둔지, 국가 중요 시설 인근)
외국인 토지거래허가구역 지정 현황 (2025)
영해기점 무인도서 8곳 (2014.12 지정)
- 호미곶
- 1.5미터암
- 생도
- 간여암
- 절명서
- 소국흘도
- 서격렬비도
- 소령도
국경도서지역 17곳 (2024. 2월 신규 지정)
| 연번 | 도서명 | 소재 행정 구역 | 면적(km²) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 홍도 | 경남 통영시 한산면 매죽리 산54 | 0.1 | 영해기선 기점 (12곳) |
| 2 | 하백도 | 전남 여수시 삼산면 거문리-덕촌리 | 4.6 | |
| 3 | 거문도 | 전남 여수시 삼산면 거문리-덕촌리 | 4.6 | |
| 4 | 여서도 | 전남 완도군 청산면 여서리 | 4.1 | |
| 5 | 사수도 (장수도) | 제주 제주시 추자면 신양리- 예초리 | 6.1 | |
| 6 | 가거도 (소흑산도) | 전남 신안군 흑산면 가거도리 | 9.7 | |
| 7 | 홍도 | 전남 신안군 흑산면 홍도리 | 6.6 | |
| 8 | 고서 | 전남 신안군 흑산면 홍도리 | 6.6 | |
| 9 | 횡도 | 전남 영광군 낙월면 오도리 | 0.6 | |
| 10 | 상왕등도 | 전북 부안군 위도면 상왕등리 | 0.5 | |
| 11 | 직도 (소피도) | 전북 군산시 옥도면 | 0.2 | |
| 12 | 어청도 | 전북 군산시 옥도면 어청도리 | 2.1 | |
| 13 | 백령도 | 인천 옹진군 백령면 | 51.2 | 서해 5도 (5곳) |
| 14 | 대청도 | 인천 옹진군 대청면 | 15.6 | |
| 15 | 소청도 | 인천 옹진군 대청면 | 15.6 | |
| 16 | 대연평도 | 인천 옹진군 연평면 | 7.4 | |
| 17 | 소연평도 | 인천 옹진군 연평면 | 7.4 |
⏹️ 외국인 토지거래허가구역 지정 현황 및 위치도
외국인 토지거래허가구역 내 토지 취득 허가 절차
외국인이 토지거래허가구역 내 토지를 취득하기 위해서는 반드시 토지 거래 계약 체결 전에 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
1️⃣ 허가 신청
- 토지 취득을 원하는 외국인은 토지거래허가신청서를 작성하여 필요한 서류와 함께 관할 시·군·구청에 제출해야 합니다.
- 필요 서류는 관할 행정기관에 문의하여 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
📁 필요 서류
- 외국인 토지취득 허가신청서 (관할 시·군·구청 비치)
- 토지취득 거래 계약 당사자 간의 합의서
- 토지이용계획서 (취득 후 토지 활용 방안 상세 기재)
- 자금조달계획서 (자금 출처 명확히 기재)
- 외국인임을 증명하는 서류 (여권 사본, 외국인등록증 사본 등)
- 대리인 신청 시 위임장 및 대리인 신분증 사본
- 기타 관할 행정기관이 요구하는 서류
2️⃣ 허가 심사
- 관할 시·군·구청은 신청된 토지 거래가 해당 지역의 지정 목적 달성에 지장을 주는지 여부를 심사합니다.
- 필요에 따라 국방부, 국정원 등 관계 행정기관과의 협의를 거쳐 허가 여부를 결정합니다.
- 허가 심사 기간: 최대 30일이며, 필요에 따라 1회 연장이 가능
- 국방 목적 외 허가 구역: 15일
3️⃣ 허가 또는 불허가 통보
- 관할 시·군·구청은 심사 결과를 신청인에게 서면으로 통보합니다.
- 허가를 받은 경우, 토지 거래 계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 진행할 수 있습니다.
- 허가를 받지 못한 경우, 해당 토지를 취득할 수 없습니다.
4️⃣ 허가 없이 토지 취득 시 불이익
- 허가를 받지 않고 외국인이 토지 취득 계약을 체결하는 경우, 그 계약은 무효가 됩니다.
- 또한, 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제37조)
마치며
지금까지 외국인 토지거래허가구역에 대해 꼼꼼하게 살펴보았습니다. 외국인 투자자들은 토지거래허가구역 내 토지 취득 시 복잡한 허가 절차를 거쳐야 하므로, 투자 계획 단계에서부터 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 준비하는 것이 중요합니다.
또한, 관할 행정기관에 문의하여 최신 정보를 정확하게 확인하고, 관련 법규를 준수해야 불이익을 예방할 수 있습니다.
🗂️ 참고 및 출처
- 국토교통부 보도자료: 국경 도서 17곳, 외국인 토지거래허가구역 지정 (2025.2.26)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 및 시행