이전고시는 단순한 행정 절차가 아닌, 조합원들의 재산권과 직결되는 핵심 과정입니다. 이 글에서는 이전고시 의미와 법적 효력, 그리고 이전고시 지연 사례와 문제점을 통해 그 중요성을 살펴보겠습니다.
이전고시란?
이전고시 뜻
이전고시는 재개발·재건축 사업이 완료된 후, 사업시행자가 새로 조성된 대지나 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전하고 이를 고시하는 절차입니다. 이는 법적으로 소유권이 확정되는 중요한 단계입니다.
도시 및 주거환경정비법 제86조에 따르면, 사업시행자는 준공인가 후 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.
이전고시 법적 효력
✅ 소유권 취득
- 분양받을 자는 이전고시가 있은 날의 다음 날에 해당 대지나 건축물의 소유권을 취득합니다.
- 별도의 등기 절차 없이 법률에 의해 권리가 발생하는 것으로, 강력한 법적 효력을 갖습니다.
✅ 종전 권리의 이전
- 종전 토지나 건축물에 설정된 권리(저당권, 임차권 등)는 새로운 대지나 건축물로 이전됩니다.
- 권리자들의 이익을 보호하면서도 복잡한 권리 관계를 단순화하는 효과가 있습니다.
✅ 청산금 처리 절차 개시
- 이전고시 후에는 종전 재산과 새 재산 간의 가치 차이에 따른 정산이 이루어집니다.
- 금전적으로 청산하거나, 대지 또는 건축물을 정하지 않고 금전적으로 청산하는 방식으로 이루어집니다
✅ 법적 분쟁 방지 및 안정성 확보
- 이전고시는 법적 분쟁을 방지하는 중요한 역할을 하고, 법적 안정성을 보장합니다.
- 관리처분계획 등 이전 단계의 처분에 대한 취소나 무효 확인 소송을 제기할 수 없게 됩니다.
- 이전고시 자체의 하자에 대해서는 여전히 다툴 수 있습니다.
이전고시 지연 시 문제점
1️⃣ 재산권 행사 제한
① 소유권 미확보로 인한 문제
- 입주민들은 실제로 아파트에 살고 있지만, 법적으로 소유자가 아닌 상태입니다. 재산세, 종합부동산세 등의 납부 의무자가 되지 못합니다.
- 주택 소유 여부를 증명해야 하는 상황(예: 자녀 학자금 대출 신청 시)에서 불이익을 받을 수 있습니다.
② 재산 처분의 어려움
- 아파트 매매 계약 시 ‘소유권이전등기 완료 조건부 계약’을 체결해야 하며, 이는 매수인에게 불안 요소로 작용할 수 있습니다.
- 증여나 상속 시 소유권이전등기가 완료될 때까지 절차가 지연됩니다.
2️⃣ 금융 거래 불이익
① 주택담보대출 관련 문제
- 주택담보대출 등 유리한 조건의 금융 상품을 이용하기 어려워집니다.
- 대출 한도도 줄어들고, 신용대출을 이용해야 할 수 있습니다.
② 대출 갈아타기 불가로 인한 불이익
- 기존에 받은 고금리 대출을 저금리 대출로 전환하지 못해 이자 부담이 늘어날 수 있습니다.
3️⃣ 임대차 계약 불이익
① 전세권 설정 불가로 인한 문제
- 전세권설정등기가 불가능해 임대보증금이 시세보다 낮게 책정될 수 있습니다.
- 임차인의 권리 및 전세담보대출이 제한되어 임차인을 구하기 어려워질 수 있습니다.
② 임대차 계약 체결의 어려움
- 임차인이 전세자금대출을 받지 못해 계약 성사율이 낮아집니다.
- 월세 계약으로 전환해야 할 수 있어, 임대인의 소득세 부담이 증가할 수 있습니다.
4️⃣ 세제 혜택 상실
① 1가구 1주택 비과세 혜택 상실
- 1가구 1주택 비과세 혜택 등을 적용받지 못할 수 있습니다.
- 소유권이전등기가 지연되면 세금 부담이 커질 수 있습니다.
② 다주택자의 세금 부담 증가
- 재산세는 납부해야 하지만, 소유권을 인정받지 못하는 모순적인 상황이 발생합니다.
- 다주택자가 기존 주택을 처분하지 못해 중과세 대상이 되면, 양도소득세율이 기본세율에서 최대로 올라갈 수 있습니다.
5️⃣ 법적 분쟁 발생
- 이전 등기 지연으로 인한 손해배상 소송이 제기되는 경우가 많습니다.
- 소송 비용과 시간 소요로 인한 추가적인 경제적, 정신적 피해가 발생할 수 있습니다.
이전고시 지연 사례
1. 공덕자이
- 위치: 서울 마포구 아현동 800번지
- 규모: 지상21층, 총18개동
- 세대수: 총 1,164세대
- 사용승인일: 2015년 4월
- 시공사: GS건설(주)
- 지연 원인
- 조합과 토지 소유자 간의 분쟁
- 보상금 관련 갈등: 일부 토지 소유자들의 합의 거부
- 행정 절차의 지연
- 지연 기간: 2015년 준공 후 9년, 2024년 12월 19일 이전 고시 완료
- 문제 해결
- 2023년 2월부터 상생위원회를 열어 조합과 소유자의 면담 중재
- 2023년 11월, 미합의된 토지 등 소유자 3명 중 2명과 합의
- 2024년 10월, 마지막 1명 서울지방토지수용위원회 재결을 통해 토지 수용 완료
이 사례는 장기간 지속된 이전고시 지연 문제를 지방자치단체의 적극적인 중재와 행정적 노력을 통해 해결한 대표적인 예시입니다.
2. 서울역 센트럴자이
- 위치: 서울특별시 중구 만리동 2가 273
- 규모: 지하 5층~지상 25층, 14개 동
- 세대수: 총 1,341세대
- 사용승인일: 2017년 8월 7일
- 시공사: GS건설(주)
- 지연 원인
- 조합 운영과 관련된 각종 소송 및 분쟁 발생
- 조합장이 두 차례 바뀌는 등 집행부 불안정
- 조합원 간 추가 분담금 증가로 대립 심화
- 시공사와의 공사비 미지급 문제로 갈등 발생
- 지연 기간: 입주 후 4년. 2017년 8월 준공되었지만, 이전고시는 2021년 11월 22일 완료
- 법적 대응: 일반분양자들의 재산권 행사 제한에 대한 손해배상 요구 소송 제기
- 법원 판결: 1심에서 조합원 과실 50% 인정하여 원고 일부 승소 판결
- 문제 해결: 중구청 ‘전문조합관리인 제도’를 통해 조합 운영 정상화 및 갈등 중재
이 사례는 재개발·재건축 사업에서 발생할 수 있는 복잡한 문제들과 그 해결 과정을 보여주는 대표적인 예시입니다.
3. 헬리오시티
- 위치: 서울특별시 송파구 가락동 913
- 규모: 최고 35층, 84개동, 최고 35층
- 세대수: 총 9,510세대
- 사용승인일: 2018년 12월 28일
- 건설사: 현대산업개발, 현대건설, 삼성물산
- 지연 원인
- 조합 내부 갈등
- 관리처분계획 변경 절차
- 지연 기간: 입주 후 약 2년간, 2018년 12월 입주 시작되었고, 2021년 2월 17일에 소유권보존등기 완료
- 법적 대응: 일반분양자들은 2020년 5월, 조합을 상대로 손해배상 소송 제기
- 법원판결: 서울동부지법은 조합이 수분양자 538명에게 8억6000여만원 배상 판결
- 문제 해결: 2029년 10월 30일 총회에서 관리처분 변경 통과
이 사례는 대규모 재건축 사업에서 발생할 수 있는 이전고시 지연 문제와 그로 인한 수분양자들의 피해, 그리고 법적 대응 과정을 잘 보여줍니다. 또한 조합의 내부 갈등과 행정 절차의 지연이 어떻게 입주민들의 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는지를 명확히 보여주는 사례입니다.
4. 디에이치 퍼스티어 아이파크
- 위치: 서울특별시 강남구 개포동 660-1
- 규모: 지하 4층~지상 35층, 총 74개동
- 세대수: 6,702세대
- 임시사용승인일: 2023년 11월 29일
- 시공사: 현대건설과 HDC현대산업개발
- 지연 원인
- 강남구청은 정비기반시설 공사 미비하다는 이유로 준공 미승인
- 빗물과 오수를 흘려보내는 하수암거 공사 미완료
- 임시사용승인으로 입주 진행
- 지연 기간
- 최소 3년 이상 지연 예상
- 문제 해결
- 임시사용승인으로 2023년 11월 말부터 입주 진행
- 정비기반시설 공사 완료해야 함
이 사례는 대규모 재건축 사업에서 발생할 수 있는 이전고시 지연 문제와 그로 인한 입주민들의 재산권 제한, 그리고 행정 절차의 중요성을 잘 보여주고 있습니다.
마치며
이전고시 지연은 입주민들의 일상생활과 재산권에 직접적인 영향을 미치는 심각한 문제입니다. 재개발·재건축 사업에 참여하는 모든 이해관계자들은 이전고시의 중요성을 인식하고, 이전고시가 적시에 이루어질 수 있도록 서로 협력해야 합니다.
성공적인 재개발·재건축 사업 완수와 함께 모두의 권리가 보호받는 결과를 얻을 수 있기를 바랍니다.
