새 아파트에 입주한 후 발견되는 다양한 하자들, 과연 어떤 유형이 있고 언제까지 하자 보수받을 수 있을까요? 오늘은 하자 뜻과 범위, 아파트 시설공사별 하자담보책임기간에 대해 자세히 알아보겠습니다.
하자 뜻과 범위
🟦 하자 뜻
하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다.
🟦 하자 범위
- 내력구조부별 하자
- 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
- 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 경우
- 시설공사별 하자
- 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락
- 작동 또는 기능불량
- 부착, 접지 또는 전선 연결 불량
- 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등
하자는 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이어야 합니다. 이러한 하자에 대해 사업주체는 하자담보책임기간 동안 보수 또는 손해배상 책임을 집니다.
하자담보책임기간이란?
하자담보책임기간은 시공사(사업주체)가 공사 상의 잘못으로 인한 하자에 대해 책임지고 보수해야 하는 기간을 말합니다. 이 기간은 공사의 종류와 중요도에 따라 다르게 적용됩니다.
🟦 담보책임기간 기산일
- 전유부분: 입주자에게 인도한 날 (등기부등본상의 등기접수일)
- 공용부분: 사용검사일 또는 임시 사용승인일
🟦 담보책임기간
- 내력구조부별 하자: 10년 (공동주택관리법 시행령 제36조제1항제1호)
- 지반공사 하자: 10년
- 시설공사별 하자: 시설공사 종류에 따라 2년, 3년, 5년 (공동주택관리법 시행령 별표 4)
🔖 입주자대표회의 설치 시설물 하자는 공동주택관리법 하자담보책임기간 미적용
시설공사별 하자담보책임기간
- 둘 이상의 복합 시설공사 시공 시, 발생한 하자는 담보책임기간이 긴 공종의 담보책임기간이 적용됩니다.
| 기간 | 시설공사 | 세부공사 종류 |
|---|---|---|
| 2년 | 1. 마감공사 | 가. 미장공사 나. 수장공사 다. 도장공사 라. 도배공사 마. 타일공사 바. 석공사(건물내부 공사) 사. 옥내가구공사 아. 주방기구공사 자. 가전제품 |
| 3년 | 2. 옥외급수·위생 관련 공사 | 가. 공동구공사 나. 저수조(물탱크)공사 다. 옥외위생(정화조) 관련 공사 라. 옥외 급수 관련 공사 |
| 3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사 | 가. 열원기기설비공사 나. 공기조화기기설비공사 다. 닥트설비공사 라. 배관설비공사 마. 보온공사 바. 자동제어설비공사 사. 온돌공사(세대매립배관 포함) 아. 냉방설비공사 | |
| 4. 급·배수 및 위생설비공사 | 가. 급수설비공사 나. 온수공급설비공사 다. 배수ㆍ통기설비공사 라. 위생기구설비공사 마. 철 및 보온공사 바. 특수설비공사 | |
| 5. 가스설비공사 | 가. 가스설비공사 나. 가스저장시설공사 | |
| 6. 목공사 | 가. 구조체 또는 바탕재공사 나. 수장목공사 | |
| 7. 창호공사 | 가. 문짝공사 나. 창호철물공사 다. 창호유리공사 라. 커튼월공사 | |
| 8. 조경공사 | 가. 식재공사 나. 조경시설물공사 다. 관수 및 배수공사 라. 조경포장공사 마. 조경부대시설공사 바. 잔디심기공사 사. 조형물공사 | |
| 9. 전기 및 전력설비공사 | 가. 배관·배선공사 나. 피뢰침공사 다. 동력설비공사 라. 수·변전설비공사 마. 수·배전공사 바. 전기기기공사 사. 발전설비공사 아. 승강기설비공사 자. 인양기설비공사 차. 조명설비공사 | |
| 10. 신재생 에너지 설비공사 | 가. 태양열설비공사 나. 태양광설비공사 다. 지열설비공사 라. 풍력설비공사 | |
| 11. 정보통신공사 | 가. 통신·신호설비공사 나. TV공청설비공사 다. 감시제어설비공사 라. 가정자동화설비공사 마. 정보통신설비공사 | |
| 12. 지능형 홈네트워크 설비 공사 | 가. 홈네트워크망공사 나. 홈네트워크기기공사 다. 단지공용시스템공사 | |
| 13. 소방시설공사 | 가. 소화설비공사 나. 제연설비공사 다. 방재설비공사 라. 자동화재탐지설비공사 | |
| 14. 단열공사 | 벽체, 천장 및 바닥의 단열공사 | |
| 15. 잡공사 | 가. 옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등) 나. 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사 | |
| 5년 | 16. 대지조성공사 | 가. 토공사 나. 석축공사 다. 옹벽공사(토목옹벽) 라. 배수공사 마. 포장공사 |
| 17. 철근콘크리트공사 | 가. 일반철근콘크리트공사 나. 특수콘크리트공사 다. 프리캐스트콘크리트공사 라. 옹벽공사(건축옹벽) 마. 콘크리트공사 | |
| 18. 철골공사 | 가. 일반철골공사 나. 철골부대공사 다. 경량철골공사 | |
| 19. 조적공사 | 가. 일반벽돌공사 나. 점토벽돌공사 다. 블록공사 라. 석공사(건물외부 공사) | |
| 20. 지붕공사 | 가. 지붕공사 나. 홈통 및 우수관공사 | |
| 21. 방수공사 | 방수공사 |
출처:공동주택관리법 시행령,별표4)하자 유형에 따른 보수 가능 기간
시설공사별 하자담보책임기간을 살펴보았는데, 주요 하자 유형별로 보수 기간을 좀더 간략ㅎ하게 정리해 보았습니다.
| 하자 유형 | 하자 범위 | 보수 기간 |
|---|---|---|
| 구조적 하자 | • 균열: 기둥, 보, 벽체 등 주요 구조부의 깊은 균열 • 누수: 지하실이나 기초부분의 심각한 누수 • 기울어짐: 건물 전체 또는 일부의 기울어짐 | 10년 |
| 외부 마감 관련 하자 | • 외벽 타일 탈락: 외벽 타일이 떨어지거나 들뜸 • 발코니 방수: 발코니 바닥의 방수 문제 • 외부 도장: 외벽 페인트의 심각한 변색 또는 박리 | 5년 |
| 창호 관련 하자 | • 기밀성 불량: 창문이나 문틈으로 바람이 들어옴 • 개폐 불량: 창문이나 문이 원활하게 열리고 닫히지 않음 • 결로 현상: 창문에 심한 결로가 발생 | 3년 |
| 조경 관련 하자 | • 조경수 고사: 심어진 나무나 식물의 죽음 • 포장 불량: 보도블록 침하나 파손 • 시설물 불량: 놀이터 시설, 벤치 등의 파손 | 2년 |
| 내부 마감 관련 하자 | • 벽지 들뜸: 벽지가 벽에서 떨어지는 현상 • 장판 불량: 장판의 들뜸이나 찢어짐 • 타일 균열: 욕실이나 주방 타일의 균열 • 도배 불량: 도배의 주름이나 변색 | 1년 |
🟦 주의사항
- 즉시 신고: 하자 발견 시 즉시 관리사무소나 건설사에 신고하세요.
- 증거 확보: 하자의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두세요.
- 전문가 상담: 하자의 심각성이 의심될 경우, 전문가의 조언을 구하세요.
- 공동 대응: 같은 하자로 고통받는 이웃이 있다면 공동으로 대응하는 것도 좋은 방법입니다.
- 하자심사분쟁조정위원회: 원만한 해결이 어려울 경우, 하자심사분쟁조정위원회를 통한 조정을 고려합니다.
마치며
하자담보책임기간을 정확히 알면 불필요한 비용 지출을 막고 안전하고 쾌적한 주거 환경을 유지할 수 있습니다. 아파트에서 하자를 발견했다면 적절한 절차를 통해 하자보수 요청을 해야 합니다.
하자보수는 입주민들의 권리이니, 작은 하자라도 방치하지 말고 적극적으로 대처하여 쾌적한 주거 환경을 유지하시길 바랍니다. 감사합니다!!