외국인 부동산 취득이란, 대한민국 국적을 가지지 않은 개인이나 외국 법인이 국내에서 부동산을 구입하는 행위를 말합니다.
이 글에서는 한국 부동산 시장에서 외국인 정의를 이해하고, 외국인 부동산 취득 신고 절차 및 방법, 관련 세금에 대해 자세히 알아보겠습니다.
외국인 정의
⏹️ 기본 정의
외국인이란 대한민국 국적을 가지지 않은 자를 의미합니다. 이는 개인뿐만 아니라 법인에도 적용되며, 무국적자도 포함됩니다
⏹️ 개인 외국인
- 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 개인
- 국내 거주 여부
- 거주자 외국인: 장기체류 비자, 외국인등록증, 거주증을 소지한 외국인
- 비거주자 외국인: 한국에 주소를 두지 않은 외국인
⏹️ 외국법인 및 단체
- 외국의 법률에 따라 설립된 법인이나 단체
- 판단 기준
- 설립 국가의 법률
- 임원 구성의 국적 비율: 사원·구성성 1/2이상 또는 임원 1/2 이상 보유
- 자본금 출처 및 의결권 비율: 자본금 1/2이상 또는 의결권 1/2 이상 보유
⏹️ 특수 사례
- 재외동포: 과거 한국 국적을 보유했던 자와 그 직계비속
- 결혼이민자: 한국 국민과 혼인한 외국인→간이귀화로 한국 국적 취득 가능
- 외국인근로자: 국내 사업장에서 임금을 목적으로 근로를 제공하는 외국인
⏹️ 외국인 등록 및 관리
- 외국인등록증: 90일 초과 체류 외국인 대상 발급
- 국내거소신고: 재외동포(F-4 비자) 대상
외국인 부동산 취득 시 적용 법률
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률: 외국인의 국내 부동산 취득에 관한 일반 사항, 특례조항 및 부동산 거래 신고 등을 규정합니다.
- 외국인투자촉진법: 외국인투자기업으로 등록한 후 국내 토지 등을 매입할 경우의 절차와 혜택을 규정합니다.
- 외국환거래법: 외국인의 국내 부동산 매입과 관련된 외국환의 유출입에 관한 사항을 규정합니다.
- 부동산등기법: 부동산 소유권 이전 등기 절차에 관한 사항을 규정합니다.
- 외국인토지법: 외국인의 국내 토지 취득에 관한 사항을 규정합니다.
외국인 부동산 취득 절차 및 신고 방법
외국인 부동산 취득 신고
- 서류: 신분증, 신고서, 등기부등본, 각 신고 대상별 관련 서류
| 구분 | 신고 대상 | 신고기한 |
|---|---|---|
| 계약으로 인한 취득신고 | 매매, 증여 | 60일 이내 |
| 계약외의 취득신고 | 상속, 경매, 환매권 행사, 건축물의 신축·증축·개축·재축, 법인 합병, 법원 확정판결 | 6개월 이내 |
| 계속보유 신고 | 대한민국 국민→외국인 국내법인→해외법인 변경 | 6개월 이내 |
⏹️ 부동산 취득 신고 제외 대상
- 영주권자: 한국에서 영주권을 취득한 외국인, 내국인과 동일하게 간주
- 재외국민: 대한민국 국적을 가지고 외국에 거주하는 사람
⏹️ 부동산 취득 신고 미이행 시 과태료
- 계약에 의한 취득 신고 하지 않거나 거짓 신고한 경우: 300만원 이하의 과태료
- 계약 외의 취득 신고 하지 않거나 거짓 신고한 경우: 100만원 이하의 과태료
- 계속 보유 신고를 하지 않거나 거짓 신고한 경우: 100만원 이하의 과태료
거주 vs 비거주 외국인 부동산 취득 신고 방법
계약으로 인한 거주 외국인과 비거주 외국인 부동산 취득 신고 방법은 몇 가지 차이점이 있습니다. 비거주 외국인은 계약 체결 후 외국환은행에 부동산 취득 신고를 먼저 해야 하며, 이후 관할 시·군·구청에 신고합니다.
또한, 비거주 외국인은 부동산 등기용 등록번호를 별도로 신청해야 하며, 자금 송금 시 ⌜외국환거래법⌟에 따른 절차가 필요합니다.
| 구분 | 거주 외국인 | 비거주 외국인 |
|---|---|---|
| 적용 법률 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 부동산등기법 | 외국환거래법 부동산 거래신고 등에 관한 법률 부동산등기법 |
| 신고 절차 | ① 부동산 취득계약 체결 및 대금 지급 ② 부동산 취득신고 ③ 소유권 이전등기 | ① 부동산 취득계약 체결 ② 외국환은행에 부동산 취득신고 ③ 부동산 관련 대금 지불 ④ 부동산 취득신고 ⑤ 부동산 등기용 등록번호 신청 ⑥ 소유권 이전등기 |
| 부동산취득 신고기관 | 부동산 소재지 관할 시·군·구청 | 외국환은행 본·지점 부동산 소재지 관할 시·군·구청 |
| 부동산취득 신고기한 | 계약 체결일로부터 60일 이내 | 계약 체결일로부터 60일 이내 |
| 소유권이전 등기기한 | 계약체결일 또는 잔금지급일로부터 60일 이내 | 계약체결일 또는 잔금지급일로부터 60일 이내 |
| 주의 사항 | 외국인투자기업의 경우, 외국인투자 신고 및 등록 필요 | 부동산 처분대금 해외 송금 시, 외국환거래법상 신고서 필요 |
외국인 부동산 취득 시 필요 서류
외국인의 국내 거주 여부에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있습니다. 거주 외국인과 비거주 외국인, 각각 필요한 서류를 정리해보겠습니다.
| 구분 | 거주 외국인 | 비거주 외국인 |
|---|---|---|
| 신분 증명 | • 외국인등록증 사본(개인) • 지점법인등기부등본(법인) | • 여권 사본 (개인) • 법인등록증명서 (법인) |
| 주소 증명 | 주민등록표등본 | 본국 거주증명서 (아포스티유 인증 또는 영사 확인) |
| 부동산 거래 관련 | • 부동산 매매계약서 • 부동산 취득신고서 | • 부동산 매매계약서 • 부동산 취득신고서 • 부동산감정서 또는 공시지가 확인서 • 부동산등기부등본 • 토지취득신고필증(토지 매입시) |
| 자금출처 관련 | – | •부동산 취득자금 입증서류 •외국환거래신고서 •국내 거소신고증(재외국인) |
| 등기 관련 | • 등기신청서 • 등기원인증명서류 (검인계약서 등) • 등기권리증 • 부동산 등기부등본 | • 등기신청서 • 등기원인증명서류 (검인계약서 등) • 등기권리증 • 부동산 등기부등본 • 부동산 등기용 등록번호 증명서 |
⚠️ 주의 사항
- 외국어로 된 서류는 한국어 번역본을 첨부해야 합니다.
- 일부 서류는 아포스티유 인증 또는 영사 확인이 필요할 수 있습니다.
- 대리인을 통해 취득 절차를 진행할 경우, 위임장과 대리인 신분증이 추가로 필요합니다.
- 특정 지역이나 용도의 부동산 취득 시 추가 서류가 요구될 수 있으므로, 관할 기관에 확인이 필요합니다.
외국인 부동산 거래 관련 세금
부동산 관련 세율은 부동산 유형, 보유 기간, 지역 , 그리고 개인적인 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다. 정확한 세금 계산을 위해서는 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다
취득: 취득세
| 세금 종류 | 세율/ 과세 기준 |
|---|---|
| 취득세 | – 주택: 1%~3% – 주택 외 부동산: 취득가액 4% – 외국인투자지역 내 취득세 감면(50%~전액) 가는 |
| 부가가치세 | 건물 취득가액의 10% (사업자의 경우 환급 가능) |
| 부가세 | – 농어촌특별세: 취득세의 10% – 지방교육세: 취득세의 20% |
보유: 재산세, 종합부동산세
| 세금 종류 | 세율/ 과세 기준 |
|---|---|
| 재산세 | – 주택: 0.1~0.4% (1세대1주택자: 0.05~0.35%) – 건축물: 0.25~0.5% – 토지: 0.07~0.5% |
| 종합부동산세 | – 주택 (공시가격 6억원 초과): 0.6~3.0% – 토지 (종합합산 5억원 초과, 별도합산 80억원 초과): 0.5~3.0% |
| 부가세 | – 지방교육세: 재산세의 20% – 농어촌특별세: 종합부동산세의 20% |
양도: 양도소득세
- 비거주 외국인의 경우, 양도소득세 원천징수 의무가 있음 (매입대금의 10% 또는 양도차익의 25% 중 적은 금액)
| 세금 종류 | 세율/ 과세기준 |
|---|---|
| 양도소득세 | – 1년 미만 보유: 50% – 2년 미만 보유: 40% – 2년 이상: 기본세율 (6~45%, 과세표준에 따라 차등) |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% |
| 부가가치세 | 건물 양도가액의 10% |
내국인과 외국인이 국내 부동산 취득, 보유, 양도 시 내는 세금은 표면상으로 큰 차이가 없습니다. 다만 실제 적용 시 몇 가지 차이점들로 일부에서 외국인이 세금 및 규제 측면에서 유리하다는 지적도 제기되고 있습니다.
- 다주택자 중과세: 비거주 외국인의 경우 가족관계 확인이 어려워 다주택자 판단 및 중과세 적용이 어려울 수 있습니다.
- 종합부동산세: 비거주 외국인은 가구원 파악이 어려워 중과세를 피할 가능성이 있습니다.
- 양도소득세: 외국인은 장기보유특별공제나 1주택자 비과세 혜택이 내국인보다 제한적입니다.
- 대출 규제: 내국인은 엄격한 주택담보대출 규제를 받지만, 외국인이 자국에서 자금을 조달할 경우 이러한 규제를 피할 수 있습니다.
지금까지 외국인 부동산 취득의 모든 과정을 살펴보았습니다. 한국의 부동산 시장은 매년 변화하며, 외국인 투자자들에게는 매력적인 기회를 제공하고 있습니다.
하지만 외국인 부동산 취득 절차는 복잡할 수 있으므로, 필요 시 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 정확한 절차 이행 및 최신 법규를 확인하는 것은 향후 발생할 수 있는 법적 문제를 예방하는 데 도움이 됩니다.
🗂️ 참고 및 출처
- 정부24 공식 홈페이지
- 부천시청 홈페이지