이 글에서는 전매제한 뜻, 기준일, 기간 및 예외사유을 살펴보고, 실거주 의무 적용 여부에 따라 전매제한 전세 계약이 가능한 지 알아보겠습니다.
전매제한 뜻
🟦 사전적 의미: 전매제한은 두 단어, ‘전매(轉賣)‘와 ‘제한(制限)‘의 합성어입니다. ‘전매’는 이미 산 물건을 다시 파는 것을 의미하고, ‘제한’은 어떤 행위를 못하도록 막는다는 뜻입니다.
즉, 전매제한은 이미 구매한 부동산을 다시 팔 수 없도록 제한하는 것을 의미합니다.
🟦 부동산 시장에서 전매제한 뜻은 청약을 통해 분양받은 부동산의 권리(입주권)를 일정 기간동안 다른 사람에게 매매할 수 없도록 제한하는 규제를 말합니다.
이는 주로 부동산 투기를 방지하고, 실수요자에게 주택 공급 및 부동산 시장의 안정성 유지를 위해 정부에서 시행하고 있습니다.
전매제한 기준일
전매제한은 주로 신규 분양 아파트에 적용되며, 당첨 후 일정 기간 동안 소유권을 유지해야 하는 조건이 붙습니다.
전매제한 기준일은 주택 청약 당첨자 발표일입니다. 예를 들어 전매제한 기간이 1년이고, 당첨자 발표일이 2024년 11월 24일이면, 2025년 11월 23일까지 전매가 제한되고, 24일부터 분양권 전매를 할 수 있습니다.
전매제한 기간
| 구분 | 공공택지 또는 규제지역* | 과밀억제권역 / 광역시 | 기타 |
|---|---|---|---|
| 수도권 | 3년 | 1년 | 6개월 |
| 비수도권 | 1년 | 6개월 | 없음 |
*규제지역: 투기과열지구, 조정대상지역(과열지역), 분양가상한제 적용지역
전매제한 예외 사유
전매제한 예외 사유란 일정 기간 동안 주택 분양권을 다른 사람에게 팔 수 없도록 하는 전매제한 규정에서 예외적으로 전매를 허용하는 경우를 말합니다.
- 근무, 생업, 질병치료, 취학: 근무, 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 다른 지역으로 이사하는 경우 (단, 수도권 내 이전은 제외)
- 상속주택 이전: 상속으로 얻은 주택으로 세대원 전원이 이사하는 경우
- 해외 이주 또는 체류: 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우
- 이혼: 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위나 주택을 배우자에게 이전하는 경우
- 공익사업 이주대책자: 공익사업에 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주 대책용 주택을 받은 경우
- 경매·공매: 지자체 및 금융기관 채무로 인한 경매나 공매가 진행되는 경우
- 배우자 증여: 입주자로 선정된 지위나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
- 경제적 어려움: 실직, 파산, 신용불량 등으로 경제적 어려움이 발생한 경우
이러한 전매제한 예외 사유에 해당하는 경우에는, 전매 동의신청서를 한국토지주택에 제출해야 합니다.
전매제한 전세 가능한가?
전매제한은 주택의 소유권 이전을 제한 것이며, 임대차 계약에는 영향을 미치지 않습니다. 전매제한 기간 중 전세나 월세 계약은 가능하나 ,해당 아파트의 실거주 의무 적용 여부에 따라 달라지니 반드시 확인해야 합니다.
전매제한은 있고 실거주 의무가 없는 경우에는 전세가 가능하고, 실거주 의무가 적용되는 아파트인 경우에는 전세가 불가능합니다.
실거주 의무 기간
실거주 의무란 아파트 청약에 당첨된 사람이 일정 기간동안 해당 주택에 실제로 거주해야 하는 것을 의미하며, 분양가상한제가 적용된 아파트 실거주 의무 기간은 다음과 같습니다.
| 분양가 비율/시세 | 공공 택지 | 민간 택지 | 공공재개발 |
|---|---|---|---|
| 80% 미만 | 5년 | 3년 | – |
| 80 ~ 100% | 3년 | 2년 | – |
| 100% 미만 | – | – | 2년 |
실거주 의무 예외 사유
실거주 의무 예외 사유란 분양가상한제가 적용된 주택의 실거주 의무를 이행하지 않아도 되는 특별한 경우를 말합니다.
실거주 의무 예외 사유에 해당되면 전세가 가능하고, LH의 확인을 받아야 합니다. 예외 인정 기간과 조건이 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 해외 체류: 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위해 해외에 체류하는 경우
- 군인 인사발령: 특별공급받은 군인이 해당 주택건설지역이 아닌 곳으로 인사발령을 받은 경우
- 다른 지역 거주: 세대원 전원이 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위해 다른 주택건설지역에 거주하는 경우 (단, 수도권 이전은 제외)
- 혼인 또는 이혼: 본인은 해당 주택에서 퇴거하지만 직계 존비속, 배우자, 형제자매가 남은 거주의무기간을 승계하는 경우
- 학생 자녀: 직계비속이 학생으로 입주가능일 현재 학기가 끝나지 않은 경우 (90일 한정)
- 가정어린이집: 해당 주택을 가정어린이집으로 인가받은 경우
- 경제적 어려움: 금융기관 채무 불이행으로 경매나 공매가 진행되거나 실직, 파산, 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
주의사항
- 실거주 의무 확인: 일부 지역에서는 전매제한과 실거주 의무가 함께 적용될 수 있으니 확인해야합니다.
- 법적 책임: 실거주 의무를 위반할 경우 계약 취소, 과태료 부과 등의 처벌을 받을 수 있습니다.
- 예외 사유: 예외 사유에 해당하더라도 반드시 한국토지주택공사(LH)의 확인를 받아야 합니다.
- 규정 확인 및 문의: 해당 아파트의 구체적인 규정을 확인하고, 관련 법규와 계약 조건을 꼼꼼히 확인합니다. 필요 시 관련 기관에 문의하는 것이 안전합니다.
- 정책 변화: 분양가상한제 아파트 실거주 의무 관련 법 개정 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.
마치며
이상 전매제한이 무엇인지 알아보고, 실거주 의무에 따라 전매제한 전세 계약이 가능한지 예외사유와 함께 살펴보았습니다. 전매제한 제도는 부동산 시장의 안정화와 실수요자 보호를 위한 중요한 정책입니다. 부동산 시장 상황에 따라 전매제한 정책은 지속적으로 변화할 수 있습니다.
주택 구매를 고려하는 분들은 이 제도를 제대로 이해하고, 최신 정책 동향을 항상 주시하고 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다. 감사합니다!!