미분양관리지역은 부동산 시장의 안정과 지역 경제의 균형 발전을 위해 정부가 관리하는 지역을 말합니다. 이 글에서는 미분양관리지역이란 무엇이고, 선정 기준부터 최신 선정 현황까지, 여러분이 궁금해 할 모든 정보를 한눈에 볼 수 있도록 정리했습니다.
미분양관리지역이란?
부동산 시장에서 미분양관리지역이란, 부동산 시장의 안정을 위해 주택도시보증공사가 매월 미분양 주택수가 500세대 이상인 시, 군, 구 중에서 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 모니터링 요건 중 하나 이상을 충족하는 지역을 선정하여 관리하는 지역을 의미합니다.
미분양관리지역 선정 기준
🟦 선정요건:
미분양 세대수가 1,000세대 이상이면서 공동주택 재고수 대비 미분양 세대수가 2% 이상인 시‧군‧구 중에서 아래 선정 요건 어느 하나에 해당하는 지역을 선정합니다.
- 지역여건, 주택경기, 정부 정책 등으로 일부 조정 가능
- 시군구별 주택수에서 단독주택 및 비거주용건물 내 주택을 제외한 세대수 (통계청)
🟦 선정효과: 미분양관리지역 내에서 분양보증(PF) 발급을 받으려면 사전 심사를 받아야 합니다.
🟦 선정공고: 매월 5일까지 공고(동월 10일부 적용)
| 구분 | 범주 | 선정 요건 |
|---|---|---|
| ① | 미분양 증가 | 최근 3개월동안 전월보다 미분양 세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 |
| ② | 미분양 해소 저조 | 가. 당월 미분양 세대수가 1년간 월평균 미분양 세대수의 2배 이상인 지역 나. 최근 3개월간 미분양 세대수가 1,000세대 이상이고, 최근 3개월간 지난 전월보다 미분양 세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역 |
| ③ | 미분양 우려 | 가. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시‧도 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양 세대수가 30% 이상 증가한 달이 있거나, 당월 미분양 세대수가 1년간 월평균 미분양 세대수의 1.5배 이상인 지역 ㉠ 최근 3개월간 전월보다 인허가 실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 ㉡ 당월 인허가 실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역 ㉢ 당월 청약경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기 분양률이 최근 3개월간 평균 초기분양률보다 10% 이상 감소한 지역 나. 직전 1년간 분양승인실적이 해당 지역 공동주택재고수의 5% 이상인 지역 |
미분양관리지역 선정 현황
미분양관리지역 선정 현황
2024년 현재 전국에서 총 9곳이 미분양관리지역으로 지정되었으며, △경기 안성 △대구 남구 △울산 울주 △강원 강릉 △충북 음성 △전북 군산 △전남 광양 △경북 포항 △경북 경주 입니다. 이 지역들은 미분양 주택수가 많아 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 곳들입니다.
- 공고일: 24. 5. 2 (목)
- 제88차 미분양관리지역 선정 현황
| 구분 | 지역 | 적용기간 | 선정사유 |
|---|---|---|---|
| 수도권 (1개) | 경기 안성시 | 24.4.10 ~ 24.6.9 | ① 미분양 증가 ③ 미분양 우려 |
| 지방 (8개) | 대구 남구 | 23.2.24 ~ 24.6.9 | ② 미분양 해소 저조 |
| 울산 울주군 | 23.2.24 ~ 24.6.9 | ||
| 강원 강릉시 | 23.3.10 ~ 24.6.9 | ||
| 충북 음성군 | 23.2.24 ~ 24.6.9 | ||
| 전북 군산시 | 23.3.10 ~ 24.6.9 | ||
| 전남 광양시 | 23.2.24 ~ 24.6.9 | ||
| 경북 포항시 | 23.2.24 ~ 24.6.9 | ||
| 경북 경주시 | 23.2.24 ~ 24.6.9 |
미분양관리지역별 미분양 아파트 현황
- 전국 미분양 현황 (2023.12월 기준): 62,489가구
- 단위: 가구
미분양관리지역 9곳의 미분양 아파트 현황을 보면, 다른 지역은 지난 2월 대비 모두 감소하였으나 경북 포항시는 오히려 미분양 아파트가 증가했습니다. 증가 이유는 지난 3월 분양한 ‘힐스테이트 더샵 상생공원 2단지’ 아파트에서 미분양 세대가 생겼기 때문으로 보고 있습니다.
| 미분양관리지역 (9곳) | 2024. 3월 | 2024. 2월 | 전월대비 증감 |
|---|---|---|---|
| 경기 안성시 | 1,581 | 1,689 | – 108 |
| 대구 남구 | 2,206 | 2,232 | – 26 |
| 울산 울주군 | 1,611 | 1,748 | – 137 |
| 강원 강릉시 | 1,252 | 1,308 | – 56 |
| 충북 음성군 | 1,538 | 1,603 | – 65 |
| 전북 군산시 | 1,876 | 1,947 | – 71 |
| 전남 광양시 | 1,593 | 1,604 | – 11 |
| 경북 포항시 | 3,805 | 3,447 | 🔺+ 358 |
| 경북 경주시 | 1,437 | 1,449 | – 12 |
| 합계 | 16,899 | 17,027 | 🔻– 129 |
미분양관리지역 선정 영향
미분양관리지역 선정은 부동산 시장에 여러 가지 중요한 영향을 미치는데, 그 중에서도 가장 주목할 만한 것은 신규 주택 사업에 대한 분양 보증 심사의 강화입니다.
🟦 분양보증 심사 강화 의미
미분양관리지역으로 지정되면 해당 지역의 부동산 시장은 신규 분양에 대한 규제가 강화되어 새로운 주택 사업을 진행하려는 사업자는 더 까다로운 절차를 거쳐야 합니다.
이는 기존 미분양 주택의 물량 해소를 우선시하고, 시장의 과열을 방지하기 위한 조치이며, 신규 주택 공급이 자연스럽게 감소하게 됩니다.
🟦 부동산 시장에 미치는 효과
- 미분양 해소: 신규 분양이 줄어들면서, 수요자들은 대체재로서 미분양 주택을 매입하게 되고, 이는 미분양 해소에 기여합니다.
- 주택시장 정상화: 미분양 주택 시장은 신규 공급 감소로 인해 점차 정상화될 것으로 기대됩니다.
- 가격 안정화: 신규 공급의 감소는 부동산 가격의 안정화를 가져올 수 있으며, 이는 장기적으로 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
마치며
투자자들은 미분양 관리지역 미분양 아파트 물량의 변화를 지속적으로 모니터링하면서 부동산 시장의 미분양 주택 공급과 수요 상황을 파악하고, 이에 따른 전략적 접근이 필요합니다.
감사합니다!!
🗂️ 참고
- 주택도시보증공사 HUG : 미분양 관리지역 공고
- 국토교통 통계누리: 미분양주택현황보고